Immobiliare

Rent to buy: cosa è, a chi conviene e perché preferirlo al fitto

Da anni in Italia si parla di Rent to Buy come formula vincente per determinati “acquisti” immobiliari. I vantaggi sono tanti, dalla possibilità di suddividere l’acquisto in molti più anni a quello di creare una reputazione da poter utilizzare per l’accesso al credito, oppure l’occasione di mettere sul mercato immobili nuovi che non si riescono a vendere (se si considera l’alternativa dal punto di vista dell’attuale proprietario).

Cos’è la procedura Rent to Buy

Il rent to buy è un nuovo modo di vendere/acquistare casa in cui si fondono due diverse tipologie di contratto:

  • quello di locazione,
  • un preliminare di vendita di un immobile.

Nella pratica il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore (futuro acquirente), il quale paga un canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene e potrà sottrarre dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Questa procedura può essere applicata ai nuovi immobili, a quelli usati o da ristrutturare ed anche ai nuovi cantieri in costruzione. Per applicarla correttamente bisogna rivolgersi ad uno specialistica del settore immobiliare che abbia una spiccata specializzazione nelle trattative Rent to Buy, poiché si tratta di un tipo di compravendita complessa in cui è necessaria una grande capacità di gestione delle dinamiche sociali e psicologiche dei soggetti coinvolti. Non è tanto importante il titolo, quanto la reale esperienza del consulente in questa tipologia di acquisto.

I vantaggi

Il vantaggio principale della formula Rent to Buy è la possibilità di trovare un numero maggiore di potenziali acquirenti. L’unico rischio è che il conduttore possa poi decidere di non acquistare la casa, una volta terminata la parte dell’affitto.

Dopo il periodo di affitto, infatti, il cliente non è obbligato ad acquistare l’immobile, ma ha la possibilità di farlo. Il tempo che ha a disposizione per scegliere se acquistare o meno l’immobile è di norma pari a 10 anni, ma può essere stabilito diversamente dalle parti.

Un altro rischio, simile all’affitto, è che il conduttore possa essere inadempiente: in questo caso bisognerà fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri. La procedura non è però identica a quella di sfratto, ma è una di rilascio del bene che ha tra i suoi vantaggi l’essere molto più breve e più economica di quella di sfratto. Tutte queste eventualità potranno poi essere scelte con calma nel momento in cui si scrive l’atto di Rent to Buy, con l’aiuto del notaio.

Consigli utili

Nel contratto Rent to Buy è consigliabile inserire un canone più alto rispetto ad un qualsiasi affitto, è inoltre importante che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati a priori, in modo che il proprietario sia tutelato nel caso in cui manchi la conclusione di altri affari.

Questo è anche indice della serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene. Il conduttore è tutelato perché la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di Rent to Buy, che permetterà ad egli stesso di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti e altre cose che potranno eventualmente emergere successivamente. Questa trascrizione ha una durata massima di un decennio e vale anche in caso di fallimento del venditore.

Nel residenziale il Rent to Buy è consigliabile quando non si ha a disposizione una liquidità iniziale per accedere ad un mutuo che copra l’80% del valore dell’immobile, anche se si hanno redditi stabili (Rent to Buy di leva finanziaria), oppure quando serve del tempo per smobilizzare dei capitali investiti o alienare un altro immobile prima di intestarsi il nuovo (Rent to Buy di flessibilità).

Quello che è veramente importante chiarire è che acquistando con il Rent to Buy, a fronte di canoni di locazione nella norma, si risparmiano una miriade di interessi sul mutuo. Questo perché il mutuo che sarà necessario richiedere è di gran lunga inferiore rispetto a quello necessario per un normale acquisto immobiliare. Nella procedura Rent to Buy si fanno affari tra privati senza però far “ingrassare le banche”, in altre parole si sta parlando di un vero e proprio, se non autentico metodo per risparmiare. Ottenere questo risparmio con il Rent to Buy, come vedete, è quanto mai semplice.

Conclusioni

Così come accennato poc’anzi, acquistare una casa con la formula Rent to Buy è di gran lunga più conveniente rispetto all’acquisto tradizionale, non solo per il mutuo più piccolo da richiedere ma anche perché permette una maggiore mobilità all’acquirente che, seppur provvisto di un reddito stabile, non può richiedere un mutuo. Questa procedura si configura sempre più come la nuova frontiera dell’acquisto immobiliare.